9月房地產(chǎn)銷(xiāo)售在剛需的帶動(dòng)下表現良好，居民按揭貸款小幅增長(cháng)，行業(yè)景氣度繼續回暖，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資續升。部分地方政府逐步收緊購房政策，有關(guān)部委對房企融資方式提出更多監管要求，土地購置有所放緩。一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲壓力依舊不小，但房?jì)r(jià)在全國范圍總體可控。

　　剛需支撐房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖，一線(xiàn)房?jì)r(jià)上行壓力依舊

　　9月房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積累計同比跌幅收窄至-1.8%，較8月回升1.5個(gè)百分點(diǎn)。在戶(hù)籍制度逐步松綁、人才引進(jìn)政策加碼以及房企降價(jià)促銷(xiāo)推動(dòng)下，商品房銷(xiāo)售狀況表現良好。9月全國商品房銷(xiāo)售額累計同比增長(cháng)3.7%，較8月上漲2.1個(gè)百分點(diǎn)，是自2018年8月以來(lái)最高水平。

　　商品房連續第7個(gè)月去庫，存量住宅面積已低于去年同期水平。9月新開(kāi)工和施工增速均小幅下降，竣工情況相對緩慢，建筑業(yè)活動(dòng)略有放緩。

　　9月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數同比增長(cháng)4.5%，較8月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅價(jià)格指數同比增長(cháng)2.2%，與8月持平。一線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)依舊存在上行壓力，增速較前月擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)；二、三城市新建住房及二手房?jì)r(jià)增速均有不同程度輕微下降。國慶節前后，以深圳為代表的多個(gè)地方銀行，針對房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)有所收緊。部分地方政府如銀川、長(cháng)沙、無(wú)錫、西安等也陸續出臺收緊政策，局部調控壓力逐步顯現。

　　房企融資壓力較大，土地購置有所放緩

　　居民房貸需求有序擴張。9月首套房貸平均利率較8月下降1bp至5.24%，個(gè)人按揭貸款累計同比增9.5%，較前月增速擴大0.8個(gè)百分點(diǎn)，住戶(hù)部門(mén)中長(cháng)期信貸累計同比增長(cháng)11.1%，居民部門(mén)住房剛需逐步體現。

　　監管加碼令房企短期融資壓力陡增�！叭�道紅線(xiàn)”令房企需要改變傳統融資模式，無(wú)論房企規模如何都應更加注重短期銷(xiāo)售回款和現金流管理能力，擴張節奏料逐步收斂。融資方面，1-9月房企內地信用債發(fā)行規模同比增長(cháng)15.7%，增速較8月增加2.9個(gè)百分點(diǎn)。9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金累計同比增長(cháng)4.5%，貸款增速保持低位。

　　土地市場(chǎng)有所降溫，購置和供應小幅收縮。9月100大中城市土地供應同比下降3.2%，連續第二個(gè)月同比下降，其中，一線(xiàn)城市土地供應同比增長(cháng)39.8%，二線(xiàn)城市土地供應重拾增長(cháng)，但三線(xiàn)城市同比減少17.5%。房企拿地節奏放緩，9月土地購置面積累計同比下跌2.9%，下跌幅度較8月擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款同比增長(cháng)13.8%，已連續三個(gè)月保持兩位數增長(cháng)，表明四季度全國房?jì)r(jià)增速可能小有回升。

　　調控政策或令供需兩端面臨壓力，投資仍將穩步回升

　　鑒于各地方政府及相關(guān)監管政策的壓力，10月高頻數據顯示一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售狀況有所趨弱，土地供應則全口徑收縮，表明“銀十”行情并未顯現�？紤]到宏觀(guān)經(jīng)濟復蘇仍然需要房地產(chǎn)行業(yè)提供足夠支持，且往年最后兩個(gè)月份均為銷(xiāo)售大月，整體上行業(yè)景氣度到年底繼續回升仍是大概率事件。

　　預計全年銷(xiāo)售保持輕微正增長(cháng)，投資繼續穩步走高，局部調控基調趨緊，房?jì)r(jià)漲幅總體可控。房企繼續優(yōu)化自身經(jīng)營(yíng)策略，采取“以?xún)r(jià)換量”措施，加快商品房銷(xiāo)售回款�？紤]到自身經(jīng)營(yíng)負債壓力及監管高壓，房企土地購置料放慢腳步。房地產(chǎn)開(kāi)工及施工狀況相對穩定，行業(yè)融資環(huán)境相對友好，房地產(chǎn)投資增速穩步走高，全年投資增速可能達到9%左右。全年新建商品房房?jì)r(jià)增速約低于5%，二手房?jì)r(jià)增長(cháng)約2.6%，房?jì)r(jià)增速總體可控。

　�。ū疚膩�(lái)源：經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 作者：植信投資研究院高級研究員馬泓）