在房貸規�？焖贁U張后，房抵貸被指有部分資金流入樓市，受到監管部門(mén)和市場(chǎng)關(guān)注。近日有消息稱(chēng)，隨著(zhù)房地產(chǎn)金融監管政策的加強，深圳等地的部分國有大行已于近期收緊了房地產(chǎn)抵押貸款條件，商鋪類(lèi)房抵貸更是直接停貸。

　　對此，《證券日報》記者走訪(fǎng)調查發(fā)現，除了深圳之外，目前全國多地銀行都聲稱(chēng)收緊了房抵貸業(yè)務(wù)。以北京地區為例，目前大多數銀行仍正常開(kāi)展房抵貸業(yè)務(wù)，但確實(shí)有部分銀行有所收緊，主要體現為，更嚴格的額度投放、商鋪類(lèi)房抵貸受限制以及更嚴格的審批條件約束業(yè)務(wù)申請。

　　同時(shí)，一些貸款中介公司為了吸引客戶(hù)，吹噓低息貸款，還宣稱(chēng)能通過(guò)“運作”使房抵貸用于購房，將那些原本不符合貸款條件的客戶(hù)順利獲得銀行貸款。

　　部分大行收緊房抵貸

　　合規性要求提高

　　今年以來(lái)，多地監管部門(mén)下發(fā)通知，排查房抵貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。在此背景下，全國多地的銀行收緊了房抵貸業(yè)務(wù)。

　　據《證券日報》記者了解，目前北京地區部分國有大行已經(jīng)收緊房抵貸業(yè)務(wù)，除了加大審核力度、減緩放款速度之外，商鋪類(lèi)和地段不好的公寓的抵押是嚴格限制的，除非以經(jīng)營(yíng)貸的方式申請。

　　“我行近期確實(shí)收緊了房抵經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)的辦理，利率有所上調，從年初的3.6％上升至目前的4.05％�！蹦硣�有大行的客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，審核條件越來(lái)越嚴格，對于以住宅為抵押物的“房抵貸”業(yè)務(wù)，最高貸款額度可以達到評估房?jì)r(jià)的70％，而以公寓和商鋪為抵押物的額度相對較低，最高50％。

　　上述客戶(hù)經(jīng)理還表示：“如果以公寓和商鋪作為抵押物申請的話(huà)，我們不做該業(yè)務(wù)，除非客戶(hù)名下有公司。而且我行會(huì )指定擔保公司對抵押物進(jìn)行評估，貸款期限1年，根據具體情況可以續簽�！�

　　實(shí)際上，多數房產(chǎn)中介銷(xiāo)售人員也建議用普通住宅來(lái)做抵押貸款，商鋪類(lèi)抵押審核條件比較嚴格，而且銀行貸款很難獲批。特別是今年以來(lái)商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，風(fēng)險較大，銀行管控更加嚴格。

　　在走訪(fǎng)中，記者從多個(gè)銀行信貸業(yè)務(wù)的客戶(hù)經(jīng)理處了解到，由于房抵貸業(yè)務(wù)，監管明確規定只能用于消費或者經(jīng)營(yíng)，不能用于其他投資。因此，部分銀行除了加強對資金流向的審核，甚至部分中小銀行已經(jīng)暫停個(gè)人住房抵押消費貸業(yè)務(wù)�！氨O管部門(mén)對于‘房抵貸’用途真實(shí)性查得比較嚴格，特別對于消費貸款�！蹦彻煞葜沏y行支行相關(guān)負責人對《證券日報》記者表示，在審批之前需要上繳增值稅發(fā)票作為憑證，同時(shí)銀行以受托支付的形式打給第三方賬戶(hù)，并且后期銀行會(huì )不定期監控資金流向，確保資金用于申請貸款的指標。

　　某城商行的客戶(hù)經(jīng)理對記者表示：“我行已經(jīng)暫停了個(gè)人住房抵押消費貸業(yè)務(wù)。由于監管對于這類(lèi)貸款的用途要求有限制，銀行對貸款后資金具體去向的監控很難，很多客戶(hù)達不到要求導致經(jīng)常放不出貸款，所以取消該類(lèi)業(yè)務(wù)�！�

　　同時(shí)，審核條件的嚴格還體現在銀行更加“挑剔”客戶(hù)，在客戶(hù)的選擇上更加擇優(yōu)，而資質(zhì)一般的客戶(hù)可能無(wú)法獲得貸款。據記者了解，國有銀行只接受結清按揭貸款的房產(chǎn)，也有部分中小銀行可以接受未結清貸款的房產(chǎn)做“二押”，但是貸款的額度有所下降。

　　“篩選標準包括對個(gè)人信用核實(shí)、房屋核實(shí)、流動(dòng)性、市場(chǎng)評估價(jià)格等。實(shí)際辦理中，會(huì )選擇房屋流動(dòng)性較高、公司收入較好的客戶(hù)�！倍鄶点y行的客戶(hù)經(jīng)理對記者表示。

　　此外，“放款慢”也是普遍情況�！叭绻�順利的話(huà)最快需要20個(gè)工作日，慢的話(huà)一個(gè)半月左右�！倍嗉毅y行的客戶(hù)經(jīng)理告訴記者。也有房產(chǎn)中介表示：

　　“此前辦理貸款，大概只需15天即可辦完。但隨著(zhù)各家銀行收緊政策，所有手續辦理完成之后放款時(shí)間至少要近兩個(gè)月�！�

　　銀行方面對此解釋稱(chēng)，四季度房貸額度比較緊，導致近期放款也比較慢，除了受年底銀行資金緊張影響外，近期監管層面要求要配合房地產(chǎn)調控政策，控制房貸額度投放，所以房貸審批更加嚴格。

　　房貸中介宣稱(chēng)

　　房抵貸購房“另有門(mén)路”

　　某房產(chǎn)中介向《證券日報》記者表示，只要房產(chǎn)是真實(shí)的，公司情況、公司流水、上下游合同都可以“全權辦理”，并且收取貸款額的3％—5％作為服務(wù)費用。上述中介還向記者介紹了此類(lèi)“移花接木”式操作流程：客戶(hù)通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸向銀行申請貸款，銀行通過(guò)受托支付的方式，將貸款資金打入合作的第三方對公賬戶(hù)（第三方可自己找或者由中介公司提供），再轉入指定的個(gè)人賬戶(hù)，最終以取現的方式規避銀行的審查，這種方式在后期調查中不易被發(fā)現。

　　據了解，多數銀行設定的抵押成數為七成，銀行類(lèi)金融機構對于優(yōu)質(zhì)客戶(hù)確實(shí)提供了較低的利率，在3％—4％之間，額度最高千萬(wàn)元的融資規模是多數銀行的放款上限。而小貸公司的推介廣告則頗為高調�！蹲C券日報》記者注意到，為了吸引客戶(hù)，有公司吹噓低息貸款，且表示住房抵押貸款可貸房產(chǎn)估值的八到九成，貸款規模上限提高至3000萬(wàn)元。但是在實(shí)際的操作過(guò)程中，并非如公司當初“承諾”，甚至有小貸公司等第三方的利率最高可達10％以上。

　　一家金融外包公司工作人員對記者表示：“我們公司跟銀行有合作，可以幫助客戶(hù)匹配到合適的銀行、最低可申請3.85％的年化利率�！钡�在記者深入了解該貸款全部流程之后發(fā)現，其實(shí)并不存在這類(lèi)情況。在記者多次詢(xún)問(wèn)利率時(shí)，上述工作人員更改此前說(shuō)法，并稱(chēng)：“住宅類(lèi)房抵經(jīng)營(yíng)貸雖然可申請3.85％的年化利率，但是要求每年必須歸還本金；如果是商鋪類(lèi)房抵貸，貸款的利率為8.5％—10％，可貸房產(chǎn)估值的三成或三點(diǎn)五成�！�

　　個(gè)人抵押貸款收緊

　　原因有二

　　近年來(lái)，監管部門(mén)對銀行房貸的監控非常嚴格。隨著(zhù)各地房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖，部分銀行房貸規模仍有增長(cháng)，監管部門(mén)再度下發(fā)控制房貸規模的要求，也預示著(zhù)房地產(chǎn)融資“嚴監管”態(tài)勢不變。

　　今年4月份，多地監管部門(mén)下發(fā)通知，排查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。同時(shí)，一些大型銀行接到通知稱(chēng)，監管部門(mén)近期要求大型商業(yè)銀行降低壓力，控制個(gè)人住房抵押貸款等房地產(chǎn)貸款規模，不少大型銀行新增住房類(lèi)貸款占比降至30％以下。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，類(lèi)似房抵貸業(yè)務(wù)收緊，出發(fā)點(diǎn)可能在于銀行今年額度開(kāi)始收緊。在收緊的情況下，此類(lèi)貸款業(yè)務(wù)會(huì )有所收緊�？陀^(guān)上說(shuō)，包括此前深圳的經(jīng)營(yíng)貸事件，說(shuō)明貸款方面是有壓力的，至少說(shuō)明貸款層面也需要關(guān)注調控大方向，不能盲目放貸，更是要防范資金違規使用或流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。后續類(lèi)似從嚴政策，客觀(guān)上也有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易穩定和價(jià)格穩定。

　　對于個(gè)人抵押貸款收緊的原因，銀行業(yè)內人士表示，目前看來(lái)主要是兩個(gè)方面：四季度金融監管升級，金融環(huán)境趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力較大；另一方面是今年三季度前的貸款額度已經(jīng)發(fā)放超額，當前剩余額度不足。