“未來(lái)一年，市場(chǎng)將進(jìn)入盤(pán)整階段，成交量萎縮將成為必然，價(jià)格總體平穩，但不排除局部回調的可能性。這種市況將給我們今年儲備的土地特別是‘地王’項目開(kāi)發(fā)帶來(lái)很大的壓力�！蹦持行烷_(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)負責人坦言。國家統計局最新數據顯示，近期一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市出臺房地產(chǎn)調控新規后，樓市明顯降溫，成交量、成交均價(jià)環(huán)比回落�！叭绻�銷(xiāo)售持續收縮，未來(lái)‘地王’入市將面臨很大壓力�！痹撠撠熑苏f(shuō)。

　　大批“地王”待消化

　　今年以來(lái)，全國誕生的“地王”超過(guò)200宗。在房地產(chǎn)調控態(tài)勢下，這些“地王”可能陷入尷尬境地。

　　克爾瑞研究報告中顯示，截至9月底，全國共成交246宗單價(jià)、總價(jià)“地王”，預計今年“地王”數量將創(chuàng )歷史新高�！暗赝酢奔�中在一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，其中合肥、南京、上海和杭州的土地市場(chǎng)火熱，地王數量均在20宗以上。招商蛇口是重金奪地開(kāi)發(fā)商的典型代表，前8個(gè)月共拿下6宗“地王”，主要分布在北京、深圳、南京等核心城市，總金額超過(guò)500億元。

　　未來(lái)“地王”項目入市將面臨市場(chǎng)成交活躍度、房?jì)r(jià)漲跌幅度的考驗。今年房企拿地成本明顯上升，需要未來(lái)高房?jì)r(jià)予以覆蓋。據中原地產(chǎn)研究中心的統計，截至10月11日，今年以來(lái)拿地最積極的50大房企拿地成本合計10459億元，合計建筑面積為14374萬(wàn)平米，平均拿地成本7276.2元每平方米。去年同期，它們的平均拿地成本僅為4761元每平方米，今年平均拿地成本上升52.8%。今年以來(lái)，一線(xiàn)城市住宅土地樓面價(jià)同比上漲72.2%，二線(xiàn)城市漲幅達86.7%；一線(xiàn)城市住宅土地出讓平均溢價(jià)率達94.6%，二線(xiàn)城市達65.23%。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，未來(lái)一年的房?jì)r(jià)漲幅如果不到50%，手里有“地王”的開(kāi)發(fā)商將面臨入市難題，成本壓力和市場(chǎng)風(fēng)險很大。

　　目前市場(chǎng)成交正在回落。偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，調控新政出臺后，北京二手房市場(chǎng)的供需關(guān)系發(fā)生逆轉。購房客戶(hù)陷入觀(guān)望，有意愿看房、購房的客戶(hù)大幅減少。著(zhù)急出手套現的業(yè)主迅速增多，漲價(jià)業(yè)主銷(xiāo)聲匿跡，近50%的業(yè)主有降價(jià)意愿。隨著(zhù)近期市場(chǎng)降溫，此前房?jì)r(jià)漲幅較大的城市核心區的大戶(hù)型房源的房?jì)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)。預計四季度北京二手房市場(chǎng)成交量將持續回落，房?jì)r(jià)將企穩并回落。

　　“燙手山芋”之憂(yōu)

　　在中國房地產(chǎn)發(fā)展史上，一些激進(jìn)開(kāi)發(fā)商扮演了“黑馬”角色。它們憑借高杠桿、高負債率大膽高價(jià)拿地，成功從區域型企業(yè)發(fā)展成為全國型龍頭企業(yè)。在本輪房地產(chǎn)調控中，“地王”是否會(huì )從“黑馬利器”淪為“燙手山芋”？

　　前述中型開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)負責人表示，自己所在公司雖然也拿了“地王”，但目前對市場(chǎng)仍充滿(mǎn)期待。他分析，此輪調控旨在抑制投機需求，重在“止漲”而非“求跌”，樓市成交量雖然會(huì )大幅萎縮，但房?jì)r(jià)特別是一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)總體將橫盤(pán)整理。今年一線(xiàn)城市供地較少，一旦有供地，企業(yè)去搶很正常�！拔磥�(lái)我們在拿地決策上會(huì )更加注重風(fēng)險把控，優(yōu)選風(fēng)險可控城市和區域。營(yíng)銷(xiāo)方面，將增加對市場(chǎng)的監控頻率，對各城市、項目的來(lái)訪(fǎng)、認購進(jìn)行嚴密監控，以便及時(shí)應對市場(chǎng)風(fēng)險。對于新拿的項目，將嚴格籌劃產(chǎn)品定位，精準定位目標客群，做出適合本地市場(chǎng)的高品質(zhì)產(chǎn)品，最大程度降低風(fēng)險，獲取利潤�！�

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，房企高杠桿拿地的風(fēng)險主要有兩方面，一是未來(lái)償債壓力增加，尤其是利息成本增加；二是土地成本加大，給后續的項目定價(jià)形成一定壓力。

　　償債壓力增加的同時(shí)，融資收緊的信號已出現，部分銀行收緊房企開(kāi)發(fā)貸款，房企發(fā)行公司債也在趨嚴。中金標準數據總經(jīng)理郝文嘉表示，部分企業(yè)在前期爭奪“地王”的過(guò)程中，激進(jìn)拿地，如果后期融資收緊，再加上去化速度放慢，現金流將承受很大壓力。

　　明源地產(chǎn)研究院副院長(cháng)劉策認為，在政策收緊的背景下，房企首先要保證現金流的安全，在融資上多想辦法，以實(shí)現平穩“過(guò)冬”。如果資金確實(shí)不足，土地是稀缺資源，完全可以尋找合作方聯(lián)合開(kāi)發(fā)，以減輕自身的資金壓力。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉表示，未來(lái)“地王”何去何從，要觀(guān)察土地價(jià)格和房?jì)r(jià)是否會(huì )下降。從過(guò)去幾輪“地王”的運作模式來(lái)看，遭遇市場(chǎng)變化時(shí)，首先要“趴著(zhù)”，等待解套�！暗赝酢钡拈_(kāi)發(fā)周期比普通項目長(cháng)得多，部分房企在財務(wù)可支撐的情況下會(huì )選擇等待。其次是打造豪宅項目，爭取覆蓋拿地成本。

　　分化趨勢將加劇

　　市場(chǎng)人士認為，此輪調控將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)行業(yè)的分化趨勢，開(kāi)發(fā)商將強者恒強。

　　劉策表示，對于此前特別激進(jìn)、高杠桿拿“地王”、現金流緊繃的企業(yè)而言，調控是一個(gè)很大的沖擊，甚至可能使這些開(kāi)發(fā)商被淘汰。但對于經(jīng)營(yíng)穩健、資金實(shí)力強的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是一次機會(huì )，可以在低位“撿漏”，通過(guò)并購做大做強。

　　面對調控壓力，資金實(shí)力強、融資渠道通暢的開(kāi)發(fā)商可能繼續在熱點(diǎn)城市拿地、布局。有房企人士表示，在拿地方面仍會(huì )保持相對積極態(tài)度。中國的城鎮化空間很大，熱點(diǎn)城市是未來(lái)城鎮化的主戰場(chǎng)，仍將保持向上趨勢，土地的稀缺性仍較明顯。中國出現信貸危機、債務(wù)危機的概率極低，沒(méi)必要過(guò)于悲觀(guān)。

　　克而瑞研究中心研究經(jīng)理楊科偉表示，在一定程度上，大房企無(wú)需特別擔心。未來(lái)資金鏈可能出問(wèn)題的是小企業(yè)特別是地方性企業(yè)。如果到明年去庫存還是進(jìn)程緩慢，估計就有一批企業(yè)撐不下去。

　　有分析師認為，在土地投資回報率大幅下降的背景下，一些握有地塊的開(kāi)發(fā)商可能無(wú)法通過(guò)開(kāi)發(fā)來(lái)賺錢(qián)，這將導致“賣(mài)身”求生的現象大量出現，A股可能出現地產(chǎn)股的賣(mài)“殼”潮。

　　中信證券研究員師陳聰認為，盡管部分城市可能出現房?jì)r(jià)下降，但資源價(jià)值整體仍具備吸引力，社會(huì )資金對于被低估的地產(chǎn)資源仍有興趣。部分房企如果此前沒(méi)有參與高價(jià)拿地，成本線(xiàn)比較安全，資產(chǎn)負債結構較合理，融資成本較低，則它們未來(lái)可能更具競爭優(yōu)勢。記者 費楊生 彭?yè)P