房地產(chǎn)稅將按評估值征收 但落地仍有重重挑戰

　　一篇長(cháng)文及其中幾十個(gè)字，是這幾天房地產(chǎn)話(huà)題的關(guān)鍵詞。

　　12月20日，財政部部長(cháng)肖捷在《人民日報》發(fā)表了《加快建立現代財政制度》一文。文章提到：按照“立法先行、充分授權、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當降低建設、交易環(huán)節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產(chǎn)稅制度。

　　剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議也指出，要完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實(shí)行差別化調控。由此，關(guān)于房地產(chǎn)稅的話(huà)題再次已發(fā)熱議。

　　如何“按照評估值征收”房地產(chǎn)稅？

　　在關(guān)于房地產(chǎn)稅落地的討論中，上述文章傳遞的一個(gè)新信號是，“工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅”。所謂評估值，指的是房屋的市場(chǎng)評估價(jià)值，而非房產(chǎn)原值(即購房時(shí)價(jià)格)。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，從上述表述來(lái)看，“按照評估值征收”就是對房屋持有環(huán)節的征稅，會(huì )基于房屋的原值和現有價(jià)值，以及考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的環(huán)境、周邊同類(lèi)房產(chǎn)的價(jià)值等進(jìn)行系統評估，進(jìn)而得出相應的納稅份額。

　　“換而言之，評估值大征收越多，評估值小征收越小，符合持有環(huán)節征稅的原理�！眹儡S進(jìn)認為，對房地產(chǎn)稅如何征收等問(wèn)題的正面答復，標志著(zhù)房地產(chǎn)稅的改革正在加快。

　　征稅方式已經(jīng)確定，但具體如何開(kāi)展房屋估值仍是許多人關(guān)注的問(wèn)題。有房者可能會(huì )擔心，以前買(mǎi)的房子價(jià)格低，如果在漲價(jià)后按市場(chǎng)價(jià)值估值，將受到什么影響？

　　“將會(huì )有一套具體的、專(zhuān)業(yè)化的評估方法�！比珖�政協(xié)委員、華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院首席經(jīng)濟學(xué)家賈康表示，房地產(chǎn)稅的稅基評估已經(jīng)有比較成熟的經(jīng)驗，征收的總體思路是比較明確的，但目前討論很多細節還為時(shí)過(guò)早。

　　嚴躍進(jìn)認為，房地產(chǎn)稅開(kāi)征會(huì )考慮納入征稅范圍的評估價(jià)值，這時(shí)可能會(huì )有一些抵扣。對普通人來(lái)說(shuō)，考慮到剛需置換和異地居住等，類(lèi)似普通人的住房持有其實(shí)問(wèn)題不大，甚至不會(huì )納入征稅范圍。而對于持有多套住房的，預計征稅的可能性是很大的。

　　此外，“按照評估值征收”房地產(chǎn)稅的方式具有哪些現實(shí)基礎，也是當前房地產(chǎn)行業(yè)所關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩曾參與中國首批房地產(chǎn)估價(jià)師輔導和考試工作，在他看來(lái)，當前的房地產(chǎn)評估力量能不能支撐房地產(chǎn)征稅工作仍值得商榷。

　　董藩表示，由于房產(chǎn)具有單件性，每套房子各不相同，所以必須單獨計算得出征稅價(jià)格，當前我國城市中至少有3億套以上住宅，但房地產(chǎn)估價(jià)師只有3萬(wàn)名左右�！叭绻�征稅就是年年征，如果每年評估一次，每人要評估多少套呢？要評估一萬(wàn)套�！痹谒�看來(lái)，目前的技術(shù)力量還達不到房地產(chǎn)稅全面開(kāi)征的客觀(guān)要求。

　　帶有強烈地方特征，房地產(chǎn)稅如何走過(guò)法定之路

　　值得注意的是，房地產(chǎn)稅并不會(huì )立即開(kāi)始征收，而必須先經(jīng)過(guò)一系列立法程序。肖捷在上述文章中也指出：力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。

　　此前，全國人大常委會(huì )2017年立法工作計劃中，也將房地產(chǎn)稅法列入預備及研究論證項目。但是，房地產(chǎn)稅的稅收法定之路并不容易。

　　董藩表示，財政部雖然作為主管部門(mén)參與房地產(chǎn)稅的立法工作，但該項立法工作的最終主導權限在全國人大；若將住宅一同納入房地產(chǎn)稅的征收對象，在法理上存在致命缺陷，因為土地公有制導致房地產(chǎn)不能成為完整意義上的私人財產(chǎn)，所以條件也并不成熟。

　　上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授朱為群說(shuō)：“在2020年前全面落實(shí)稅收法定原則，這是既定的，但難度也很大，房地產(chǎn)稅的立法又是所有稅種立法當中難度最高的一個(gè)。在他看來(lái)，雖然房地產(chǎn)稅的落地是未來(lái)方向，但因為涉及千家萬(wàn)戶(hù)，因此落地方式很可能是分階段、分地區、有差異化地推行。

　　“房地產(chǎn)稅很可能是一個(gè)地方稅，各個(gè)地方的稅率是不完全一樣的，征稅范圍、征稅對象這些稅制要素，以及減免稅的細則也可能有地區特點(diǎn)�！敝鞛槿赫f(shuō)。

　　上述文章在談及推進(jìn)健全地方稅體系改革時(shí)也提到，要擴大地方稅權，在中央統一立法和稅種開(kāi)征權的前提下，根據稅種特點(diǎn)，通過(guò)立法授權，適當擴大地方稅收管理權限，地方稅收管理權限主要集中在省級。

　　賈康認為，目前比較鮮明的一個(gè)表述和趨勢是，要充分給地方政府授權�！笆跈嘁院蟮胤娇梢詤^別情況，并不是一起齊步走，而是可以分步實(shí)施�！�

　　從國外的經(jīng)驗來(lái)看，房地產(chǎn)稅大多也是地方政府的主要財源之一。朱為群認為，若參考這一經(jīng)驗，客觀(guān)上就要求房地產(chǎn)稅跟基層政府的財政支出掛鉤，要用合理的支出來(lái)引領(lǐng)未來(lái)房地產(chǎn)稅的改革，從地方政府收支互聯(lián)的角度來(lái)探討稅制改革，而不是就稅改而論稅改。

　　“稅收問(wèn)題的背后是支出，合理的支出決定合理的稅收�！敝鞛槿罕硎�，沒(méi)有對財政支出的法定約束，就不可能從根本上解決稅收問(wèn)題。

　　賈康也認為，財稅體制改革是房地產(chǎn)稅落地的配套措施中的必選項�！胺康禺a(chǎn)稅的改革過(guò)程一定是跟其他方面的改革配合好，光強調這個(gè)的重要性還不夠�！币�(jiàn)習記者 王林 實(shí)習生 趙麗梅