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》》》點(diǎn)擊進(jìn)入網(wǎng)民提問(wèn)
主持人：各位網(wǎng)友大家好，這里是中經(jīng)在線(xiàn)訪(fǎng)談，歡迎您收看。繼26日出臺新國八條樓市調控政策以后，一直倍受各界關(guān)注房產(chǎn)稅改革今日有了突破性進(jìn)展。27日晚間，重慶與上海兩個(gè)城市幾乎是同時(shí)宣布啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，28日起試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，就房產(chǎn)稅一系列問(wèn)題我們今天很容幸請到著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家李開(kāi)發(fā)和各位網(wǎng)友進(jìn)行在線(xiàn)交流，你好�！01-28 10:22]
李開(kāi)發(fā)：各位網(wǎng)友大家好�！01-28 10:31]
主持人：李老師是我們的老朋友了，多次來(lái)我們網(wǎng)站做客了�！01-28 10:31]
李開(kāi)發(fā)：謝謝大家對我的關(guān)注�！01-28 10:32]
主持人：26日出臺的國八條里面沒(méi)有提到這個(gè)房產(chǎn)稅，原因是什么？ [01-28 10:32]
李開(kāi)發(fā)：國八條有很多內容，還是沿著(zhù)最近五年房地產(chǎn)調控的思路，在進(jìn)一步強化調控，出臺一些調控措施，精確準確調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們是實(shí)行最嚴厲的房地產(chǎn)調控，我們認為政府的房地產(chǎn)調控是有針對性的，是要拉動(dòng)經(jīng)濟繼續增長(cháng)，同時(shí)要抑制房?jì)r(jià)快速上漲，這個(gè)原則一直沒(méi)有變。之所以在最近國八條里面沒(méi)有房產(chǎn)稅的內容，從中央政府這個(gè)角度考慮，在全國范圍內開(kāi)征房產(chǎn)稅，條件相當不成熟，要做大量的具體工作�！01-28 10:33]
李開(kāi)發(fā)：比方說(shuō)，你要開(kāi)征房產(chǎn)稅，第一你要對整個(gè)社會(huì )所持有的房產(chǎn)進(jìn)行全面普查，要有完整的房產(chǎn)檔案，顯然這個(gè)工作到目前為止還幾乎沒(méi)有什么進(jìn)展，這是第一。第二，對涉及到房產(chǎn)稅，就涉及到房產(chǎn)稅的調控方式，我們知道這是財產(chǎn)稅，對財產(chǎn)價(jià)值評估是最關(guān)鍵一環(huán)，價(jià)值評估第一是中央政府拿出一個(gè)全國各地適用的，能夠指導價(jià)格評估這么一個(gè)公平、公開(kāi)、公正的方案，還要有相當一批專(zhuān)業(yè)評估隊伍，因為你面向整個(gè)房產(chǎn)稅基數特別特別大，幾乎是我們說(shuō)社會(huì )上70%乃至80%的家庭都有產(chǎn)權，當然在農村也是家家有房，要把這個(gè)所有的房產(chǎn)都普查好。然后房產(chǎn)的價(jià)值參照什么來(lái)評估，它的定價(jià)標準是什么？比方說(shuō)我們說(shuō)你是北京市，二環(huán)內的房產(chǎn)，三環(huán)內的房產(chǎn)，如果你拿北京市平均數來(lái)說(shuō)，可能有延慶的，可能有懷柔的，還有農村的，包括小城鎮的房產(chǎn)�！01-28 10:33]
李開(kāi)發(fā)：如果把這個(gè)現有賣(mài)房房?jì)r(jià)加在一起可能很低，但是我們知道市中心房子已經(jīng)超過(guò)三萬(wàn)奔四萬(wàn)，有的奔五萬(wàn)，這個(gè)參照系是什么范圍？參照價(jià)格是什么？這些內容，包括我們政府的財稅部門(mén)本身有沒(méi)有做好，這個(gè)工作也沒(méi)有開(kāi)展。為什么？你要有大量的政策準備工作，所有政策條款出臺，所有評估隊伍到場(chǎng)，所有評估人員要經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓，能很快給房產(chǎn)進(jìn)行評價(jià)。而且這個(gè)房產(chǎn)評價(jià)這些方法我估計還是需要全國人大以及地方人大各個(gè)方面，多方面的討論，征求廣大人民代表的意見(jiàn)，最后才能形成。所以從全國一盤(pán)棋的角度來(lái)說(shuō)，我們認為房產(chǎn)稅在全國普遍開(kāi)征這個(gè)條件遠遠沒(méi)有成熟�！01-28 10:34]
主持人：為什么現在在重慶和上海兩個(gè)城市試點(diǎn)，出于什么樣的考慮？ [01-28 10:34]
李開(kāi)發(fā)：我以為有幾個(gè)方面的因素，第一重慶和上海兩個(gè)市的市委市政府領(lǐng)導一直希望能夠為老百姓多做點(diǎn)事情。那么應該說(shuō)房產(chǎn)稅是地方稅，地方有積極性是最重要的，因為它是地方的財政收入，只是說(shuō)地方房產(chǎn)稅的開(kāi)征，必須報經(jīng)中央批準。既然中央政府同意他進(jìn)行試點(diǎn)，他就可以開(kāi)始，可以做�！01-28 10:35]
李開(kāi)發(fā)：因為我剛才說(shuō)了，地方政府的財政收入，地方政府在這個(gè)問(wèn)題上具有舉足輕重的作用，兩個(gè)地區尤其是重慶，應該說(shuō)近兩年來(lái)，在保障中低收入階層的住房權益，擴大保障住房的供應，采取有效措施，為低收入階層增加收入，應該說(shuō)在全國是首屈一指的。所以他們兩個(gè)城市率先開(kāi)展房地產(chǎn)稅的征收，對全國房地產(chǎn)市場(chǎng)調控應該說(shuō)帶來(lái)了強勁的東風(fēng)�！01-28 10:36]
主持人：昨天重慶市市長(cháng)黃奇帆談到房產(chǎn)稅的時(shí)候表示，說(shuō)房產(chǎn)稅其實(shí)象征意義大于實(shí)際意義，我們怎么理解這句話(huà)？您同意這個(gè)觀(guān)點(diǎn)嗎？ [01-28 10:37]
李開(kāi)發(fā)：非常同意，因為這個(gè)話(huà)其實(shí)告訴我們兩個(gè)信息，第一，政府在積極調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。第二，現在出臺的房產(chǎn)稅還僅僅是整個(gè)房產(chǎn)稅當中，應該出臺一大摞子內容當中其中一小部分，這一部分應該說(shuō)我們從學(xué)術(shù)上來(lái)講，把它叫做試水，在試驗市場(chǎng)的反應，可能有更多的稅種，更多的征稅面要普遍開(kāi)征，所以這個(gè)僅僅是一個(gè)過(guò)程，它的對象也是其中一部分，而不是全部�！01-28 10:37]
主持人：李老師，試點(diǎn)不僅僅是重慶，還有上海，我注意到重慶和上海房產(chǎn)稅的細則，無(wú)論從試點(diǎn)范圍，稅率，征收對象，都有很多差別，您認為這種差別原因是什么？哪一種更具有操作性？ [01-28 10:38]
李開(kāi)發(fā)：還是剛才說(shuō)的兩點(diǎn)，第一地方稅是由地方政府主導的稅種，所以這個(gè)地方他們又是試點(diǎn)，所以他們開(kāi)征，征收的范圍，征收的對象，稅率都有不同，這個(gè)是可以理解的。他有條件，也有權力在他所在的轄區進(jìn)行房產(chǎn)稅的開(kāi)征。上海的房地產(chǎn)我們看到，我們所有的網(wǎng)友和我們的觀(guān)眾注意一下，他是面向新購住房的用戶(hù)，這些人如果已經(jīng)擁有一套住房，那么他可以購的，只是住房不能超過(guò)人均60平方米�！01-28 10:39]
李開(kāi)發(fā)：另外如果他已經(jīng)有兩套房，不能再購第三套房。此外，非本市居民，如果你在這個(gè)城市里面，比如說(shuō)停留或者居住、工作、生活到了一定的年限，這個(gè)一定的年限好像沒(méi)有具體公布，比如有可能要求在這個(gè)城市里面工作兩年、三年、五年，這個(gè)都有可能，但是具體細則沒(méi)有出臺。如果你是外地人，如果已經(jīng)在原來(lái)的原住地有了一套住房，但是你在上海沒(méi)有住房，你還是可以購第二套的，但是必須符合在上海市工作生活多長(cháng)時(shí)間�！01-28 10:39]
李開(kāi)發(fā)：我們說(shuō)這些，因為剛剛出臺，還有很多內容還不盡詳細，我們還不能精確把握究竟哪一部分人才能在上海購第二套住房。比方說(shuō)，你說(shuō)這個(gè)人他提出來(lái)，你要在這個(gè)地方工作生活，工作生活還有投資，現在實(shí)際上是強調這三個(gè)方面，投資是投資什么？比方說(shuō)投資房地產(chǎn)公司，這也叫投資，投資任何一個(gè)領(lǐng)域也叫投資，他這個(gè)投資怎么定位的。打個(gè)比方，我已經(jīng)在北京買(mǎi)了兩套住房，我已經(jīng)在北京有投資了，那是不是我可以再繼續購房，這里面的細則還沒(méi)有完全出臺，我相信底下還有更細的操作規則出臺�！01-28 10:39]
主持人：上海房產(chǎn)稅的細則在之前我們預計的基礎上，其實(shí)有很多的優(yōu)惠面積，這也是我們看到一個(gè)可喜的現象了，比如按市場(chǎng)交易價(jià)的70%繳納，稅率從此前傳言的0.8%變成了0.4%和0.6%，開(kāi)例免征范圍為普遍住房和改善性需求設置，可見(jiàn)抑制投資性需求已經(jīng)十分明確了。那么在上海房產(chǎn)稅細則是國八條的有效補充，在國八條里提高二套房的首付額的嚴厲措施下，房產(chǎn)稅是否意味著(zhù)它更加完整？ [01-28 10:40]
李開(kāi)發(fā)：其實(shí)國八條規定不能購第三套房，這是第一。第二個(gè)，二套房的首付上升到60%，應該說(shuō)增加了投機炒房人的壓力，應該說(shuō)從穩步促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于健康，使過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)勢頭得到抑制，國務(wù)院這個(gè)政策還是很有針對性，應該也會(huì )受到積極的效果。稅率這一塊，包括計算方法，比方說(shuō)1986年，當時(shí)國家已經(jīng)有了房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的穩健，但是當時(shí)房產(chǎn)稅面向隱形的房產(chǎn)在征稅，那么稅收的基礎是這個(gè)房產(chǎn)價(jià)值，實(shí)際價(jià)值打掉一部分各種雜費，變成了60%到90%，實(shí)際上就是平均是70%到80%，實(shí)際征收的稅基，征收1.2%，如果你這個(gè)房子用來(lái)出租，你租金這一塊征收12%，其實(shí)大部分內容還是延用了，只是說(shuō)我們這次上海征收實(shí)際上稅率是6%，然后你現有資產(chǎn)價(jià)值是打了七折，這也是比較通行的做法，只是說(shuō)我們認為稅基還是比較偏低一點(diǎn)點(diǎn)�！01-28 10:45]
主持人：我注意到上海市的暫行方法規定，家庭子女因婚姻需求需要首次購住房，可以免房產(chǎn)稅，我想問(wèn)一下李老師，我們怎么界定這個(gè)房子是因為婚姻需求而購的，這里面會(huì )不會(huì )存在一些鉆空子的行為？ [01-28 10:45]
李開(kāi)發(fā)：這個(gè)是這樣的，假如說(shuō)我這個(gè)家庭我有兩個(gè)小孩，大兒子今年已經(jīng)三十，二兒子今年已經(jīng)二十四，二十四很有可能沒(méi)有結婚，沒(méi)結婚我們這個(gè)家庭現在已經(jīng)有了三套住房，一共有了三套，但是有兩套是可以免稅的對不對，是不在這個(gè)調控范圍之內的，但是由于兒子馬上要成家，他已經(jīng)是成年人，他隨時(shí)都可以結婚，這個(gè)是國家法律允許的，他現在擁有的這套住房免稅我認為比較合理的。其實(shí)就是他還沒(méi)拿結婚證，如果拿了結婚證，他已經(jīng)單獨一個(gè)家庭，你還可以買(mǎi)第二套房，這個(gè)規定就是這樣的針對性�！01-28 10:45]
主持人：還是有一定的普遍性和針對性�！01-28 10:46]
李開(kāi)發(fā)：主要是對成年子女，就是假如說(shuō)你還沒(méi)達到就是我們國家《婚姻法》結婚法定年齡，在這個(gè)底下肯定不算，但是達到這個(gè)年齡，如果他單獨有一套住房，看起來(lái)是一個(gè)家庭，實(shí)際上完全可以分離出去�！01-28 10:46]
主持人：我們談?wù)勚貞c，重慶開(kāi)始進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的時(shí)候，不免啟發(fā)其他城市消費者，如果別的城市開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，有的人想現在不如快一點(diǎn)，多買(mǎi)一點(diǎn)房子儲存起來(lái)，這是不是作為投機者心里產(chǎn)生的考慮，對于重慶市開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)以后的政策您認為是否會(huì )引起其他城市的一種，對于商品房的搶購風(fēng)？ [01-28 10:46]
李開(kāi)發(fā)：應該說(shuō)元月份前面20天，北京已經(jīng)創(chuàng )造銷(xiāo)售新高峰，銷(xiāo)售量遠遠超過(guò)當時(shí)的供應量，這個(gè)政策出臺以后，正像你所預測得那樣，我們以為全國有些城市會(huì )出現一定的投機行為，但是有投機行為并不可怕，實(shí)際上投機行為針對我們其他的配套法規以及征收的面，它在那個(gè)范圍之內，現在不涉及到我們現在征收稅的范圍，就是他購房目前來(lái)看也是合法的，盡管他是投機行為，但是我們房產(chǎn)稅什么時(shí)候擴大到他那個(gè)領(lǐng)域，現在還不清楚，不過(guò)我以為，他們這么做，應該說(shuō)也是比較冒險，因為他不能知道未來(lái)的房產(chǎn)稅對他那一塊調控力度是多大，有可能他會(huì )吃虧�！01-28 10:47]
主持人：我們不能否認房產(chǎn)稅出臺對于一些投機炒房行為是有很明顯的抑制作用�！01-28 10:47]
李開(kāi)發(fā)：在這些城市有抑制作用，因為最大的制約就是第三套房，現在國八條是面向全國的，也就是在全國范圍之內，你購買(mǎi)第三套房都是一個(gè)問(wèn)題，重慶的，上海的，他現在就是針對兩個(gè)轄區的，他的政策還在試點(diǎn)過(guò)程當中，我們估計一般試點(diǎn)，少則一年才會(huì )有一個(gè)結論，就是一年才算是一個(gè)周期，他不會(huì )很快在全國推廣開(kāi)來(lái)，所以如果有些家庭才有一套房，他要借此機會(huì )趕快買(mǎi)二套房，就目前來(lái)講還算一個(gè)時(shí)機�！01-28 10:47]
主持人：在重慶改革辦法中這樣規定，應稅住房計稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)，房產(chǎn)價(jià)格隨著(zhù)市場(chǎng)變動(dòng)有很大變化，如果第二年房子上漲了，是不是意味著(zhù)交稅金額也會(huì )隨之變動(dòng)？ [01-28 10:47]
李開(kāi)發(fā)：那肯定，市場(chǎng)交易價(jià)它的周期你要確定，比方說(shuō)假如我們現在是2011年的元月份，我們確定6個(gè)月以前這個(gè)地方房產(chǎn)價(jià)格就是我們參照的交易價(jià)格，6個(gè)月以前可能剛好那個(gè)價(jià)格是高峰，這時(shí)候征稅的時(shí)候，我可能就吃虧，這時(shí)候政府應該參照現實(shí)。但是有一種情況可能讓他討便宜，就是剛好我們計稅依據就是從現在開(kāi)始半年前，以那個(gè)為中心點(diǎn)，如果那個(gè)時(shí)候房?jì)r(jià)剛好是低谷，現在上漲了，可能我交易現在才做計稅我可能討一點(diǎn)便宜�！01-28 10:48]
主持人：另外辦法中規定條件成熟的時(shí)候，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據，我們怎么理解條件成熟，什么是條件？什么是成熟？ [01-28 10:51]
李開(kāi)發(fā)：條件成熟，應該說(shuō)是一個(gè)政府性的內容，第一就是所有的房產(chǎn)都有檔案，只要在我們國土上，只要有住房的，那都必須明確這個(gè)產(chǎn)權是誰(shuí)，面積是多大，建筑結構是什么，原來(lái)的購置價(jià)值是多少，現在的市場(chǎng)價(jià)值是多少，有了這些，這個(gè)房子屬于誰(shuí)的時(shí)候，以什么一種方式來(lái)評估，我們政策是怎么制定的，這些政策是不是能把我們現有的所有房產(chǎn)都能涵括在其中，到了這個(gè)份上，我們可以說(shuō)條件成熟了。當然對照這個(gè)條件，我們說(shuō)現在條件還是非常不成熟�！01-28 10:51]
主持人：李老師，目前我們房地產(chǎn)評估和價(jià)格認定是不是有一個(gè)統一的標準，我們怎么保證在認定過(guò)程中一個(gè)公平公正性？ [01-28 10:52]
李開(kāi)發(fā)：這個(gè)它是分這么幾塊，第一就是我們國家原來(lái)有資產(chǎn)評估的方法，第二我們國家已經(jīng)形成一大批資產(chǎn)評估師，很多人拿了這個(gè)證，應該說(shuō)我們專(zhuān)業(yè)隊伍已經(jīng)形成。但是這個(gè)隊伍對我們現在面廣量大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的評估，從人數上來(lái)講，他夠不夠，我們認為肯定不夠，這是第一。第二，原來(lái)的評估方法跟現在針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的評估，應該說(shuō)還是有很大變化，新的法律法規，第一要制定出來(lái)，第二它如何操作，如何評估，這些專(zhuān)業(yè)評估人員應該特別了解，特別精通，而且能夠熟練操作，這時(shí)候才能算是一個(gè)基本條件，才能開(kāi)始征收�！01-28 10:52]
李開(kāi)發(fā)：因為稅收是一個(gè)政府法律行為，應該說(shuō)只有人大常委會(huì )，全國人民代表大會(huì )才有做出稅收相關(guān)規定，這些規定還要經(jīng)過(guò)反復討論，征求老百姓的意見(jiàn)，廣大人民代表把人民群眾當中的不同意見(jiàn)匯集起來(lái)拿到人大討論，最后經(jīng)過(guò)人大討論修改最后確定，它才是稅法。依照這個(gè)稅法形成這么一個(gè)隊伍，有全部的檔案，針對不同地區什么樣的問(wèn)題都有解決方法，只有到了這個(gè)時(shí)候，它才能開(kāi)征�！01-28 10:52]
主持人：還是需要一定時(shí)間讓我們等待的。那么在上海和重慶開(kāi)征了房產(chǎn)稅以后，可能更多的人會(huì )擔心房?jì)r(jià)，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )隨著(zhù)房產(chǎn)稅的開(kāi)征而會(huì )被再次推高呢？ [01-28 10:52]
李開(kāi)發(fā)：其實(shí)房產(chǎn)稅的開(kāi)征，我們認為對房?jì)r(jià)有一定的抑制作用，但是它其實(shí)也有一個(gè)會(huì )讓房?jì)r(jià)上漲的作用，為什么呢？因為我們知道，我們調研國際房地產(chǎn)市場(chǎng)，在發(fā)達的國家，發(fā)達的城市，最高稅率可能達到4%，就它的現有價(jià)值的4%。打個(gè)比方，你有一個(gè)價(jià)值四百萬(wàn)的房產(chǎn)，價(jià)值四百萬(wàn)的房產(chǎn)你扣除你的免稅金額，比如我們剛才說(shuō)，我們以前討論的方案，主要是人均四十平方，在這個(gè)四十平方以?xún)饶闶敲舛惖�，超過(guò)四十平方，你就得交納這個(gè)稅收�！01-28 10:53]
李開(kāi)發(fā)：最后我們稅務(wù)專(zhuān)家反復討論的時(shí)候，這個(gè)稅，小康社會(huì )，小康家庭人均四十平方，還加上了20%的上下波動(dòng)，結果專(zhuān)家們形成一致共識就是一個(gè)普通家庭，他的免稅房產(chǎn)面積應該是144平米以下，超過(guò)144平米的就要開(kāi)征稅收。但是這個(gè)開(kāi)征稅收就是我剛才說(shuō)的，你越是發(fā)達的地方，房?jì)r(jià)會(huì )炒起來(lái)，這時(shí)候他的政府開(kāi)征稅率是比較高的，你比方說(shuō)在美國，超過(guò)部分最高有4.2，比方我有一個(gè)280平方的別墅，我家里只有144，還應該有一個(gè)136，如果四萬(wàn)一平方，可能就是六百萬(wàn)，六百萬(wàn)的4%的話(huà)，是24萬(wàn)一年，一年要交納房產(chǎn)稅24萬(wàn)�！01-28 11:00]
李開(kāi)發(fā)：如果這個(gè)城市發(fā)展的速度比較緩慢，這時(shí)候房產(chǎn)稅可以很便宜，在美國最低也有低于1.0%的，0.8%的，但是1.0%，0.8%，這些都是相當不發(fā)達的城市，至少說(shuō)不是增長(cháng)特別快的城市，所以像重慶、上�，F在房產(chǎn)稅出臺之后，有一部分家庭，如果眼前僅僅是一套房，現在他買(mǎi)第二套房是合法的，所以他實(shí)際上就會(huì )趕緊投入市場(chǎng)，這是一條，應該說(shuō)本來(lái)沒(méi)有想買(mǎi)，現在他可能要想買(mǎi)�！01-28 11:00]
李開(kāi)發(fā)：另外一個(gè)就是，這個(gè)0.4%和0.6%，假如我買(mǎi)來(lái)，我買(mǎi)的房子我把它出租出去，如果我能租五萬(wàn)塊錢(qián)一年，它如果現在是0.6的話(huà)，我可以得到3.4，我把這個(gè)錢(qián)如果放在銀行里面，我們知道現在銀行一年期利率還沒(méi)超過(guò)2.5，應該說(shuō)我比放在銀行里面還多掙了0.9%，所以這時(shí)候他還有繼續投資的積極性，這樣子那些原來(lái)舉棋不定，以為這個(gè)房產(chǎn)稅會(huì )很重，會(huì )打擊投資者，假如你現在還是一套房可以買(mǎi)第二套房，所以這個(gè)因素將有可能帶來(lái)房?jì)r(jià)繼續攀升�！01-28 11:01]
李開(kāi)發(fā)：但是，國八條的文件規定，第三套房是禁止購買(mǎi)的，第二套房首付要60%的，這個(gè)第二套房的60%對有錢(qián)人來(lái)說(shuō)不是個(gè)壓力，因為當他把這個(gè)錢(qián)交了，他很快房產(chǎn)就是他的，實(shí)際上他可以拿這個(gè)房產(chǎn)再做交易，所以這一條影響力不大。但是禁止購買(mǎi)第三套住房，這對投機炒房是一個(gè)很大的壓制。我在想，最近五年的房地產(chǎn)調控，我們可以這么講，在一線(xiàn)城市，最近五年房?jì)r(jià)上漲了300%這是沒(méi)有問(wèn)題的，那么有錢(qián)人該出手該投資的早已經(jīng)出手了，這個(gè)時(shí)候再想出手的人，往往都是收入不多，能力有限，所以他來(lái)出手加大投資，這個(gè)能力很有限的。這樣子，這個(gè)叫平抑房?jì)r(jià)的措施也在起著(zhù)作用。兩個(gè)措施互相抵消以后，我們認為房?jì)r(jià)會(huì )穩定在現有位置上，既不會(huì )快速上漲，也不會(huì )大幅度下滑�！01-28 11:01]
主持人：您剛才提到近五年在大的城市房?jì)r(jià)提升了300%，的確國家連續六年對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控，房?jì)r(jià)依然高攀不下，您究其原因來(lái)講，您認為什么原因導致房?jì)r(jià)高攀不下，會(huì )不會(huì )出臺一些政策抑制這樣的情況產(chǎn)生？ [01-28 11:01]
李開(kāi)發(fā)：最近六年，從2005年開(kāi)始，六年調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，調控結果大家都看到了，但是我們要澄清，政府調控房地產(chǎn)這是政府的一個(gè)意向，就是要把房?jì)r(jià)給控制住，但是市場(chǎng)有很多東西它不是政府文件一竿子打下去就會(huì )馬上立竿見(jiàn)影，主要原因是第一，我們城市在快速發(fā)展，城市化帶來(lái)了越來(lái)越多的人進(jìn)了城市。比方說(shuō)北京，我們知道當一個(gè)城市每年GDP增加10%的時(shí)候，因為你GDP增加了，你的產(chǎn)業(yè)增加了，許多就業(yè)崗位也增加了，增加的很多崗位�！01-28 11:12]
李開(kāi)發(fā)：因為新增加的GDP當中，大部分崗位都跟我們說(shuō)比較新潮，比較有技術(shù)，比較有開(kāi)拓精神，還有一個(gè)比較符合未來(lái)的產(chǎn)業(yè)政策，這些產(chǎn)業(yè)可能多數是原來(lái)沒(méi)有的，這樣子他選用的人員肯定不是下崗工人，他必須面向全社會(huì )，往往是社會(huì )上有一定知識水平，并且有比較好的技術(shù)基礎，然后也很有創(chuàng )業(yè)精神，這樣一些人他就會(huì )被招聘到城市來(lái)。所以我們說(shuō)，當一個(gè)城市的GDP增長(cháng)10%的時(shí)候，他的外來(lái)人口要增長(cháng)5%左右，這是我們研究調研的結果�！01-28 11:12]
主持人：這個(gè)給房地產(chǎn)的壓力就會(huì )更大�！01-28 11:13]
李開(kāi)發(fā)：是，如果我們現在最近五年，幾乎GDP都達到了10，你想增加的外來(lái)人口數量是非常巨大的，面臨這么一個(gè)巨大的人群，我們保障性住房的提供到目前為止還是在2%，3%，最多我估計也就是4%在這個(gè)范圍之上，而且近幾年，由于保障性住房其實(shí)也是要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)發(fā)的，他領(lǐng)了這個(gè)路，但是你會(huì )發(fā)現70%，80%根本沒(méi)有完成，所以保障性住房建設速度，資金的投入，以及竣工交付使用都很慢，而且有些地方好不容易數量不多的保障性住房建起來(lái)了，但是由于分配的問(wèn)題荒在那個(gè)地方幾年還沒(méi)有分配到位，所以這些導致越來(lái)越多人必須面向商品房尋求解決自己的住房問(wèn)題。所以城市人口大幅度增加，我們的保障性住房供應渠道又越來(lái)越小，越來(lái)越多的人群站在商品房的購買(mǎi)者和潛在購買(mǎi)者的角度上，所以才是推動(dòng)商品房的價(jià)格大幅度上升是可以理解的，這是第一�！01-28 11:13]
李開(kāi)發(fā)：第二個(gè)，再加上我們國家對投資炒房，投機炒房一直力量比較弱一些，我們在調查過(guò)程當中發(fā)現，我們社會(huì )上很多群眾，包括許多網(wǎng)友對這個(gè)都有看法，但是其實(shí)大家也有理解不周的地方，就是我們國家要進(jìn)一步拉動(dòng)消費，尤其是近幾年經(jīng)濟危機當中，如果不拉動(dòng)消費，社會(huì )上的產(chǎn)業(yè)有很多就會(huì )處在簫條狀態(tài)。我們知道我們機械制造、食品加工、服裝這些產(chǎn)業(yè)以前都是以出口為主的，但是金融危機后，企業(yè)的訂單少了，他的這些總價(jià)下來(lái)了，工資也被壓下來(lái)了，因為他要繼續出口就必須降價(jià)，降價(jià)除了工廠(chǎng)在降低自己的管理成本之外，很有可能工人工資也會(huì )降低，在這種情況下，政府要擴大內需，允許一部分投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是拉動(dòng)內需的重要方面�！01-28 11:13]
李開(kāi)發(fā)：當然有問(wèn)題再慢慢解決，所以這里面我們沒(méi)有采取特別強有力的措施來(lái)管住房?jì)r(jià)，這里面也有拉動(dòng)內需的需要。因為如果不能拉動(dòng)內需，我們經(jīng)濟簫條下來(lái)，我們就業(yè)門(mén)路在減少，我們沒(méi)有辦法抵消金融危機對我們國家經(jīng)濟的影響，所以這里面政府在平衡這個(gè)房地產(chǎn)調控政策的時(shí)候，也有這個(gè)方面的考慮，但是這個(gè)方面的考慮我們社會(huì )群眾理解不夠�！01-28 11:13]
主持人：針對這些問(wèn)題您能不能預測一下2011房?jì)r(jià)基本走勢？ [01-28 11:14]
李開(kāi)發(fā)：2011年房?jì)r(jià)基本走勢，我們把它明確下來(lái)就是上升的空間不大，這是第一。第二個(gè)，大城市的核心區雖然房?jì)r(jià)在上升，但是交易量越來(lái)越少，因為城市中心基本上被開(kāi)發(fā)完了，那么大城市主要是在城鄉接合部的房?jì)r(jià)會(huì )快速上升。二線(xiàn)城市，就是指省會(huì )以下的地級市這樣一類(lèi)城市，經(jīng)濟比較發(fā)達的地區，房?jì)r(jià)還會(huì )有較大幅度的上漲，這個(gè)較大幅度的上漲，其實(shí)是因為這些大城市，特大型城市里面的管控手段比較齊全，第二個(gè)許多人已經(jīng)擁有了住房，投資空間不大�！01-28 11:14]
李開(kāi)發(fā)：第三個(gè)，就是大量資金，現在我們社會(huì )上資金特別豐富，因為我們知道我們最近幾年，貨幣投放量非常大，這一部分資金要尋找投資和收益的來(lái)源，必須轉戰中小城市，甚至是轉戰西部城市，這樣子二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)會(huì )有較大幅度的上漲。我們考慮2011年房?jì)r(jià)下降的可能，現在至少說(shuō)沒(méi)有明確的依據，我們認定房?jì)r(jià)要下降。盡管我們房產(chǎn)稅出臺了，我們還是一種試水的性質(zhì)，第一個(gè)，它的力度不是很強大，第二個(gè)，它所針對的范圍也比較窄，只是說(shuō)我們認為比較有效的抑制房?jì)r(jià)的可能就是禁止購買(mǎi)第三套房的政策�！01-28 11:14]
李開(kāi)發(fā)：同時(shí)你會(huì )發(fā)現我們進(jìn)購第三套房的時(shí)候，包括上海和重慶其實(shí)還是有區域性限制，就是不在這個(gè)里面政策還是可以變通的，所以我們對2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)我們還是認為比較穩定，小幅度上漲，然后一個(gè)就是我們廣大中低收入階層，尤其是一線(xiàn)城市里面廣大中低收入階層的住房保障能力得到了加強，保障性住房的供應量比以前會(huì )大幅度增加，它也為我們廣大中低收入階層提供了一個(gè)定心丸。我們還看到這次保障性住房的增加，廉租房的供應，你哪怕你不是這個(gè)城市里面戶(hù)口，只要你在這個(gè)城市里面工作了一定的時(shí)間，已經(jīng)在這個(gè)城市里面有了相對穩定的就業(yè)崗位，他也是可以申請公租房，經(jīng)濟適用房的，這為我們低收入層帶來(lái)一個(gè)福音�！01-28 11:14]
主持人：我們剛才從房產(chǎn)稅談到了房產(chǎn)稅對個(gè)人的影響，對房地產(chǎn)的影響，可能有人關(guān)心我們征收來(lái)的房產(chǎn)稅用途是什么，去向是哪里？ [01-28 11:15]
李開(kāi)發(fā)：房產(chǎn)稅是地方稅，所以各個(gè)地方政府可以有不同的安排。比如像重慶，他明確用在公租房里面，就是保障性住房的建設，有一些可以用來(lái)解決農民工問(wèn)題，也可以解決城市里面現有城市戶(hù)口，但是他住房比較困難，沒(méi)有能力購買(mǎi)住房的群體，以及我們政府還要解決人才引進(jìn)的問(wèn)題，你是作為引進(jìn)人才過(guò)來(lái)的，你要為這些引進(jìn)的人才提供一定的保障性住房，這些每個(gè)地方政府的用途可能不同，但是主要還是集中在公租房，保障性住房，以及中低收入階層的住房福利這個(gè)方面，作為一種資金準備�！01-28 11:15]
主持人：的確保障性住房對于中低收入家庭、困難家庭來(lái)說(shuō)是一個(gè)福音了，這種稅收用于公租房建設，在國家層面來(lái)講，是不是可以理解為國家在保障性住房建設上面面臨一些資金困難？ [01-28 11:15]
李開(kāi)發(fā)：應該說(shuō)地方政府現在資金困難是存在的，我們在許多地方調查的時(shí)候，地方政府每年收入當中可能有30%，甚至有40%，45%來(lái)自于土地出讓和房地產(chǎn)交易的稅收�！01-28 11:15]
李開(kāi)發(fā)：考慮到土地出讓會(huì )越來(lái)越少，政府的稅源越來(lái)越少，地方政府可以逐步建立健全房地產(chǎn)稅收的征管制度，這一塊稅收應該是補充今后如果沒(méi)有多少地出讓了，政府依然有比較充足的財政開(kāi)支資金來(lái)源，這些我們在研究外國房產(chǎn)稅的時(shí)候，你比如我們研究美國，美國房產(chǎn)稅在國家層面上來(lái)講，是整個(gè)政府稅收的30%左右，但是對地方政府來(lái)講，它幾乎是地方政府稅收的95%以上的來(lái)源，就是地方政府全部開(kāi)支中，90%要從房產(chǎn)稅當中來(lái)尋求支援�！01-28 11:15]
李開(kāi)發(fā)：所以開(kāi)征房產(chǎn)稅，目前來(lái)看雖然是個(gè)試點(diǎn)，雖然是在兩個(gè)城市推行，但是國家一定會(huì )把它在全國推開(kāi)，只是說(shuō)這個(gè)推開(kāi)的時(shí)間還要等條件成熟。然后房產(chǎn)稅的征管會(huì )越來(lái)越完整，越來(lái)越詳細，所有有房產(chǎn)的應該說(shuō)都必須交納房產(chǎn)稅�！01-28 11:16]
主持人：您能給我們預測一下推行時(shí)間嗎？大概什么時(shí)間段？ [01-28 11:16]
李開(kāi)發(fā)：我這么認為也是我們很多專(zhuān)家討論的，有一部分專(zhuān)家認為近兩年就會(huì )開(kāi)征，我們認為十二五期間開(kāi)征可能性不大，最主要是我們說(shuō)房產(chǎn)稅開(kāi)征各項基礎工作是要有大量的時(shí)間來(lái)準備，這是第一。第二個(gè)，房產(chǎn)稅的開(kāi)征主要的對象其實(shí)就是一些先富起來(lái)的富裕階層，富裕階層的影響力也是巨大的，所以出臺這個(gè)政策，那還得要方方面面做大量的工作，有社會(huì )輿論的引導，有國務(wù)院政策的壓力和推動(dòng)，也有人大代表的努力，這些房產(chǎn)稅才會(huì )逐步逐步把準備工作做好�！01-28 11:16]
李開(kāi)發(fā)：你比如說(shuō)房地產(chǎn)的普查，只要有房子，就應該在政府房產(chǎn)管理部門(mén)檔案里面，但是我們現在這個(gè)工作應該說(shuō)90%的地區幾乎還沒(méi)做，這個(gè)工作要把這些房產(chǎn)都查清，這個(gè)房產(chǎn)我們說(shuō)它的面積，它的結構，是整體交租，還是住宅地產(chǎn)，這個(gè)地產(chǎn)它原始購進(jìn)價(jià)值是多少，現在它那個(gè)地段價(jià)格上漲的幅度是多少，我們按照什么標準來(lái)制定這個(gè)地區的房產(chǎn)價(jià)格�！01-28 11:17]
李開(kāi)發(fā)：因為我們說(shuō)到北京市，你比如說(shuō)大興有大興的情況，亦莊有亦莊的情況，延慶有延慶的情況，沒(méi)有辦法制定一個(gè)政策放之四海而皆準，每個(gè)地方它房產(chǎn)的評價(jià)其實(shí)都是需要根據本地情況進(jìn)行調整的，所以這整個(gè)過(guò)程其實(shí)就是大量富有階層和政府政策之間的博弈，這個(gè)博弈我們看到從06年開(kāi)始調控房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的博弈進(jìn)行了六年，大家知道進(jìn)展并不是很明顯，雖然有效果。其實(shí)我們說(shuō)，征收房產(chǎn)稅這個(gè)政策出臺的博弈也是很重要的，就是計價(jià)標準，計價(jià)的基數，免征的標準，以及稅率，多套住房的征收方法�！01-28 11:18]
李開(kāi)發(fā)4：比方說(shuō)如果我們要袒護一下富有階層，那個(gè)老兄手里有二十套房，這時(shí)候出臺的制度，如果我們所有人都是0.6或者1.0，那么顯然他持有多套住房他不會(huì )受到損失。但是如果我們是累計計稅，你第一套住房是免稅的，到了第二套住房，超過(guò)四十平方以上的，我們的稅率是變成1.5了，第三套可能是2.0了，那第四套可能是2.5了，你發(fā)現他到第三套以上，甚至到第四套的時(shí)候他沒(méi)有辦法持有了，所以這樣子那個(gè)投資投機的，手里有二十套三十套住房的，他一看這個(gè)政策出臺他馬上要跳樓，馬上要把房產(chǎn)拋出去，所以會(huì )不會(huì )出臺一個(gè)政策有累計稅，因為它的目標就是針對持有多套住房的�！01-28 11:18]
李開(kāi)發(fā)：第二個(gè)，我的稅率究竟有多高，發(fā)達的地區，發(fā)達的城市，如果持有第二套住房，包括你的三口之家，你的總面積超過(guò)144，這個(gè)稅率可能發(fā)達地區應該是我們認為比較合適的，可能應該是2.0以上，但是你會(huì )想到這個(gè)社會(huì )里面大部分比較富有的人都有二套以上，每個(gè)地方政策將來(lái)出臺，都是一個(gè)地方政府政策和當地政府持有多套住房以及投資炒房富有人群之間一種利益博弈，所以這個(gè)博弈很艱難，所以我們說(shuō)這個(gè)工作開(kāi)展的難度特別大�！01-28 11:18]
主持人：其實(shí)所謂全國推行，不僅需要時(shí)間和條件的成熟，還需要各個(gè)配套政策的完善，關(guān)鍵是要各地方因自己情況而定�！01-28 11:18]
李開(kāi)發(fā)：是，現在我們常常是一個(gè)政策能討論半年沒(méi)有結果，甚至討論一年還有回潮。我們現在的房產(chǎn)稅是保護中低收入階層的，因為假如你有一套住房，你人均四十平方以上，總數144平方米以下，在這個(gè)范圍之內稅收都是零，房產(chǎn)稅主要針對富有人群�！01-28 11:19]
李開(kāi)發(fā)：但是大家都知道，社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的初級階段，應該說(shuō)利益集團對社會(huì )政策影響比較大，政府很想出臺這個(gè)特別有利的調控政策，但是還得要均衡這個(gè)社會(huì )的各個(gè)利益群體，保護他們的合法利益，所以這些政策應該是慢慢經(jīng)過(guò)討論，最后大家意見(jiàn)統一才能征收，所以我說(shuō)，我以為“十二五”期間在全國開(kāi)征房產(chǎn)稅的可能性不大�！01-28 11:20]
主持人：其實(shí)好的政策出臺的確是需要時(shí)間的驗證，并且需要時(shí)間不斷調整方向，以便更好服務(wù)于人民的生活。今天非常謝謝李老師做客中經(jīng)在線(xiàn)訪(fǎng)談�！01-28 11:20]
李開(kāi)發(fā)：也謝謝中國經(jīng)濟網(wǎng)給我們一個(gè)討論的機會(huì )，謝謝廣大網(wǎng)友收看我們的節目�！01-28 11:23]
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