本報記者 陳 瀟
　　“拆遷改造不要安置房，要房票?！苯?，在多個(gè)城市的拆遷安置過(guò)程中，房票成為居民關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　與傳統的實(shí)物安置不同，手持房票，居民可直接在各地政策允許范圍內的售樓處購置新房，省去了安置房建設漫長(cháng)的等待期。眼下，這一政策正在各地迅速落地。有的地區居民手持房票連夜選購房屋，帶動(dòng)樓盤(pán)一夜清盤(pán)；有的地區樓市活躍度因推出房票而明顯回升，城中村改造進(jìn)程也隨之提速。
　　據中指研究院不完全統計，2024年以來(lái)，超100城（區）鼓勵采用房票安置方式對拆遷安置戶(hù)實(shí)施安置?！胺科卑仓?城中村改造”模式落地，樓市是否被激活？該政策對數萬(wàn)億元市場(chǎng)空間的城市更新領(lǐng)域會(huì )發(fā)揮什么作用？近期，《證券日報》記者深入房票先行城市鄭州進(jìn)行調研，并與房企、分析師等交流，探尋房票如何對“穩樓市”形成加持力，以及房票制度的實(shí)踐路徑與突破口。
　　鄭州樣本：
　　房票制抓住去庫存“秘鑰”
　　“房票安置”模式并非一開(kāi)始就被廣泛接受。作為2024年首批較大規模試點(diǎn)該模式的城市，鄭州率先邁出探索步伐，為這一安置方式提供市場(chǎng)實(shí)操經(jīng)驗。
　　自房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度轉型期以來(lái)，鄭州樓市面臨兩大問(wèn)題：一是商品住房庫存壓力較大，部分區域的商品房去化周期曾一度超過(guò)兩年；二是城中村改造中安置房建設慢、回遷周期長(cháng)，群眾改善居住條件的訴求難以得到及時(shí)滿(mǎn)足。由這兩大問(wèn)題引發(fā)的連鎖反應，制約著(zhù)城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)。
　　在此背景下，鄭州將房票安置作為破解困局的關(guān)鍵抓手。2024年10月底開(kāi)始，鄭州市多個(gè)區域大規模落地房票政策。時(shí)隔幾個(gè)月后，《證券日報》記者奔赴鄭州進(jìn)行實(shí)地調研。
　　在調研過(guò)程中，《證券日報》記者發(fā)現，與一些城市將房票用于住房“以舊換新”或人才房購置不同，鄭州將政策重點(diǎn)聚焦于拆遷安置。
　　鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)工作人員向《證券日報》記者表示，鄭州的房票安置主要圍繞三個(gè)核心環(huán)節展開(kāi)：首先，居民依據拆遷協(xié)議獲得房票額度；其次，憑票在相應的售樓處選購房源；最后，由政府向開(kāi)發(fā)企業(yè)兌付相應的房票金額。
　　這一機制的關(guān)鍵轉變，在于市場(chǎng)化安置方式能“跑通”，由過(guò)去政府統建安置房轉向居民自主購房，契合市場(chǎng)邏輯，也契合鄭州現實(shí)需求，釋放出巨大的發(fā)展潛力。
　　深圳華僑城股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華僑城”）是參與房票安置的企業(yè)之一。在2024年10月底房票制度實(shí)施后，該公司旗下項目中原華僑城一周內去化超500套。
　　“在預訂高峰期，我們動(dòng)用了華僑城整個(gè)城市公司的力量支援，確保簽約有條不紊進(jìn)行?！痹擁椖肯嚓P(guān)負責人向《證券日報》記者表示，截至2024年12月底，所有完成簽約的首批房票房源，政府已完成兌付，公司累計回款金額超2億元。房票安置政策，也進(jìn)一步增強了企業(yè)對鄭州市場(chǎng)的信心。
　　從幾家當地區域性房企旗下項目的反饋來(lái)看，房票制度對市場(chǎng)的支撐力度非常明顯。比如，正商家和寬境、凱田秀水灣等多個(gè)定向安置項目在短時(shí)間內實(shí)現“清盤(pán)”，越來(lái)越多的樓盤(pán)宣布支持房票購房。房票政策從最初的局部試點(diǎn)，逐步擴大至整個(gè)城市，實(shí)現由“爆發(fā)式需求”向“系統性去庫存”轉變。
　　“那陣子感覺(jué)像回到了樓市的高峰期?！币晃秽嵵莘康禺a(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，“村民連夜排隊簽約，售樓處里座椅不夠，選房區人頭攢動(dòng)，有些客戶(hù)甚至凌晨趕來(lái)?yè)屨嘉恢??！?
　　彼時(shí)，《證券日報》記者走訪(fǎng)鄭州多個(gè)售樓處發(fā)現，許多項目已基本售罄，售樓大廳內擺放著(zhù)大量敲碎的“成交彩蛋”，門(mén)前停有多輛大巴車(chē)用于接送客戶(hù)?！凹幢愕诙科边€未發(fā)放，但也有客戶(hù)提前交定金鎖定房源?！币晃讳N(xiāo)售人員向《證券日報》記者透露，公司樓盤(pán)一周內售出超120套新房，其中約九成為使用房票的購房客戶(hù)。
　　房票制度對樓市去庫存也形成了實(shí)質(zhì)性影響。
　　2025年鄭州市《政府工作報告》在“2024年工作回顧”中提及，“創(chuàng )新推出電子‘房票’，解決安置任務(wù)230萬(wàn)平方米、帶動(dòng)商品房銷(xiāo)售98萬(wàn)平方米，困擾我市10多年的拆遷安置任務(wù)大頭落地”。
　　另?yè)钚鹿_(kāi)數據，從2024年10月底啟動(dòng)房票安置以來(lái)截至2025年1月9日，鄭州已累計核發(fā)2.37萬(wàn)張房票、共計150億元。
　　更重要的是，2024年8月份至12月份，鄭州市商品房銷(xiāo)售面積實(shí)現了環(huán)比“五連增”，除了大環(huán)境回暖之外，房票安置政策功不可沒(méi)。以當年11月份為例，鄭州通過(guò)房票安置簽約商品房超過(guò)2700套，占全市當月成交量的三成以上。
　　樓市庫存下降之際，市場(chǎng)預期亦逐步回穩，企業(yè)拿地信心明顯回升。2025年2月份，鄭州迎來(lái)“蛇年首拍”，一宗住宅用地經(jīng)過(guò)255輪競價(jià)，以87.5%的溢價(jià)率成交，刷新市內七區（不含東區）樓面價(jià)紀錄，成為房票政策帶動(dòng)市場(chǎng)回穩的一大注腳。
　　范圍擴容：
　　房票模式輻射超百城
　　從實(shí)踐結果來(lái)看，鄭州的房票安置政策已基本“跑通”，初步形成了可復制、可推廣的政策模式，為全國提供了有力樣本。據統計，當前房票模式已經(jīng)在全國百余個(gè)城市落地實(shí)施。
　　在政策持續擴圍的趨勢下，一線(xiàn)城市亦加快步伐。今年3月份，深圳市住建局印發(fā)的《關(guān)于規范城市更新實(shí)施工作的若干意見(jiàn)》提出，“建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑”。至此，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市均已啟動(dòng)房票制度，標志著(zhù)該政策進(jìn)入更大范圍的落地與探索階段。
　　目前，各地推進(jìn)房票安置政策的進(jìn)度不一。鄭州、廈門(mén)等地已基本“跑通”該模式，房票安置進(jìn)入常態(tài)化階段，兌付機制逐步完善。例如，廈門(mén)自2024年10月份啟動(dòng)房票新政以來(lái)截至2025年2月底，累計開(kāi)票金額66.4億元，撬動(dòng)購房金額100.3億元，去化面積31.7萬(wàn)平方米，約占同期新建商品房銷(xiāo)售面積四成。
　　杭州、柳州等地目前正圍繞選房激勵和適用范圍等細節，持續優(yōu)化政策設計。杭州已于今年發(fā)放首張房票，柳州則在今年一季度將可選房源擴展至9000套，并對在6個(gè)月內使用完房票的居民給予5%的面額現金獎勵，提升吸引力。
　　廣州、南京等地統籌布局，持續擴大房票適用范圍。以廣州為例，從荔灣區率先發(fā)放首批房票，到天河區推出“跨區通用”房票，再到如今房票可以購買(mǎi)全市新房，政策路徑日益清晰。南京也在近期加快推進(jìn)步伐，今年3月31日，南京宣布將既有庫存商品房全面納入“房票超市”，同時(shí)加大金融支持，推行“全城通兌”及“電子房票”，提高房票的適用范圍與便捷度。
　　房票政策不斷擴圍之際，資金兌付的及時(shí)性上升為市場(chǎng)新焦點(diǎn)。記者在多地采訪(fǎng)了解到，現房銷(xiāo)售情況下，目前多個(gè)城市房票兌付周期在3個(gè)月之內，政府在兌付流程與周期控制方面已建立較為成熟的機制。
　　“一般來(lái)說(shuō)，保障房票兌付的核心資金來(lái)源為拆遷土地的出讓收益。同時(shí)，各地也在積極爭取專(zhuān)項資金支持，包括城中村改造專(zhuān)項借款等?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，部分城市還通過(guò)發(fā)行閑置土地專(zhuān)項債等方式，拓寬融資渠道，以增強政策的持續執行力與覆蓋面。
　　政策不斷完善，支持機制逐步健全，房票正走出“試驗區”，進(jìn)入更多城市城中村改造的“主戰場(chǎng)”。
　　破冰突圍：
　　助力化解舊改難題
　　2025年，為持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩，住房和城鄉建設部將加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，計劃在新增100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造的基礎上繼續擴大改造規模。這意味著(zhù)，不少待改造規模較大的城市，在2025年將按下“加速鍵”。
　　長(cháng)期以來(lái)，城中村改造面臨多重挑戰。其一，地方政府需負擔動(dòng)輒數億元的安置房建設費用，改造壓力不??；其二，房企受制于流動(dòng)性壓力，投資能力下降，舊改項目陷入“拆得慢、建不快”的滯緩局面；其三，拆遷居民存在數年以上的安置等待期，期間費用以及安置房交付等問(wèn)題，都需要解決。
　　如何加快拆遷安置進(jìn)度，又能兼顧居民權益、開(kāi)發(fā)商利潤、政府財政？眼下，房票正成為改變這一局面的關(guān)鍵抓手，將在城中村改造中發(fā)揮更大的作用。
　　一方面，房票提升了安置效率。相較于安置房動(dòng)輒數年的建設周期，房票讓居民得以快速選房入住，顯著(zhù)縮短了過(guò)渡期時(shí)間；另一方面，房票回款預期明確、兌付流程規范，不少陷入資金困難的城中村舊改項目得以重新啟動(dòng)，提升了整體保交樓進(jìn)度和企業(yè)信心。
　　“核心城市的城中村改造，常常因為土地資源有限、拆遷困難、沉淀資金過(guò)高而無(wú)法大規模推進(jìn)。房票安置模式可引導居民購房實(shí)現異地安置，降低對原地回遷的依賴(lài)，釋放更多土地資源用于開(kāi)發(fā)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，這也是多地致力于打破房票使用區域性限制的重要動(dòng)因。
　　“推動(dòng)城中村改造，不僅能夠提升土地利用效率，還能釋放出大量?jì)?yōu)質(zhì)住宅用地，為更多‘好房子’的落地創(chuàng )造條件?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O宋紅衛向《證券日報》記者表示，“房票+城中村改造”模式開(kāi)始大面積鋪開(kāi)，也成為推動(dòng)增量市場(chǎng)發(fā)展的新模式。
　　“未來(lái)，城中村和危舊房改造規模和力度都會(huì )加大。各地可將貨幣化安置與房票制度結合、將收購存量商品房作為安置房與城中村改造結合?！敝兄冈赫哐芯靠偙O陳文靜對《證券日報》記者表示，這或在2025年新房銷(xiāo)售中發(fā)揮實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)作用，成為促進(jìn)新房銷(xiāo)售止跌回穩的關(guān)鍵舉措。
　　展望后市，用好房票制度“金點(diǎn)子”，對房地產(chǎn)行業(yè)和房企來(lái)講，無(wú)疑是巨大的商機，亦有望推動(dòng)行業(yè)加快向新發(fā)展模式過(guò)渡。